Asuntojen hinnat, tarjontavaje ja tehoton sääntely

13.3.2017 tutkimuspäällikkö Ari Ahonen

Helsingin Sanomat peräänkuulutti pääkirjoituksessaan 19.1.2017 asuntopoliittista keskustelua nimenomaan kuntavaalien yhteyteen. Kirjoitukseen antoi aihetta Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunnan käsittelyssä ollut pahamaineinen keskineliösääntö. Sanomakin oli selvä: Helsinkiin tarvitaan lisää nimenomaan pieniä asuntoja, koska niille on kysyntää ja ne ovat edullisia.

Mitä tämän jälkeen tapahtui? Ei paljon mitään: ensin asia jäi pöydälle – ja sitten silleen. Tämä on tuttu tarina kaikille tätä keskustelua tarpeeksi kauan seuranneille. Eikä se koske vain Helsingin kaupunkia vaan myös valtiota. Tätä kulmaa avasi Kauppalehti, joka kirjoitti 27.2.2017 siitä, miten hallituksen normienpurku näyttäisi jumittuneen jälleen kaavoituksen kohdalla.

Asuntopolitiikassa eri puolueet, eturyhmät ja jopa ministeriöt ovat perinteisesti vetäneet eri suuntiin. Toiset haluavat keskittämistä ja toiset hajauttamista; toiset haluavat kerrostaloja ja toiset taas omakotitaloja; toiset haluavat tuettuja vuokra-asuntoja ja toiset taas omistusasuntoja; toiset rakentaisivat Malmin lentokentälle ja toiset eivät – ja niin edelleen.

Varsinkin maapolitiikka on politiikkaa isolla P-kirjaimella. Siksi juhlapuheiden jälkeen mikään ei oikein liiku mihinkään; normitalkoot tai todelliset uudistukset ovat jääneet kerta toisensa jälkeen tekemättä, ja selvitykset ovat vain seuranneet toisiaan. Jos jotain tapahtuukin, se ei yleensä tapahdu poliittisen puheenparren ansiosta vaan siitä huolimatta – markkinoilla.

Näin on käynyt nytkin. Asuntotuotannossa päästiin vuonna 2016 ennätyslukemiin. Myös asuntokauppa kävi korkeista hinnoista huolimatta varsin vilkkaasti. Pääkaupunkiseudun tarjontanäkymät ovatkin valoisammat kuin vuosiin: useat suuralueet ovat tulleet rakentamisen piiriin, ja asuntotuotantotavoitteet on asetettu korkeammalle kuin koskaan.

Poliitikot ja kuntapäättäjät peittelevät vain vaivoin tyytyväisyyttään, kun mitään isompia ongelmia ei näyttäisi edes olevan – paitsi että on. Pääkaupunkiseudulla etenkin uudistuotannon hinnat ovat huippukorkeita, ja vuokratkin ovat nousseet inflaatiota nopeammin. Pienistä ja edullisista asunnoista on edelleen huutava pula, koska niitä ei anneta rakentaa tarpeeksi.

Rakennusbuumi on myös ollut vahvasti finanssimarkkinavetoista, ja asunto-rahastot ovat ostaneet parhaimmillaan lähes puolet uudistuotannosta. Kaikki lisäykset kokonaistarjontaan ovat toki tervetulleita. Nollakorkoympäristön ja pankkisääntelyn todennäköinen kiristyminen tuovat kuitenkin tummia pilviä vaisun kuluttajakysynnän värittämään horisonttiin.

Näin ollen asuntotuotannossa pitäisi päästä ennätyslukemiin jatkossakin. Tämä taas ei ole varmaa, vaikka näkymät juuri nyt ovat valoisia. Selvitysten mukaan pääkaupunkiseudulla on pitkän aikavälin tarkastelussa ainakin 20 000 asunnon rakenteellinen tarjontavaje. Samalla menossa on voimakas kaupungistumiskehitys. Siksi ennätyslukemia todella tarvitaan.

Teoriassa korkeiden hintojen pitäisi kannustaa rakentamaan lisää. Käytännössä maankäytön ohjaus tai muu sääntely voi kuitenkin estää tämän, tai ainakin hidastaa hankkeiden aloitusta. Perusongelma on, että näiden avulla pyritään hyvin kirjavaan joukkoon periaatteessa kannatettavia päämääriä – mutta ei aitojen markkinaongelmien ratkaisemiseen.

Maankäytön ohjauksen ongelmat ovat ajankohtaisia erityisesti kasvukeskuksissa. Näissä hintojen nousun hillitsemiseksi sekä tuottavuushyötyjen saavuttamiseksi lisätarjontaa pitäisi kaavoittaa nimenomaan halutuimpiin sijainteihin. Juuri tässä törmätään maapolitiikan perimmäisiin kysymyksiin: maankäytön ohjauksen henki on ollut reunoille rakentaminen.

Toinen maankäytön ohjauksen keskeinen piirre on ollut urhoollinen taistelu markkinavoi­mia vastaan. Nämä voimat taas vievät väistämättä kaupungistumisen ja keskittymisen suuntaan. Tämä johtuu yksinkertaisesti niistä eduista, joita suuret kaupunkialueet kykenevät tarjoamaan sekä kuluttajille että yrityksille jälkiteollisessa toimintaympäristössä.

Näiden etujen ohella kaupunkien suureen kokoon ja kasvuun liittyy luonnollisesti myös haittoja, mutta nämä eivät ole muuttaneet kehitystä alueellisen hajautumisen suuntaiseksi. Myöskään uudet informaatioteknologian muodot eivät käytännössä ole kääntäneet kaupungistumiskehitystä hajautumisen suuntaan.

Monilla aloilla yritykset hyötyvät paitsi yritystason skaalaeduista myös toistensa läheisyydestä. Läheisyys tarjoaa muun muassa säästöjä kuljetuskustannuksissa sekä hyötyjä paikallisten työmarkkinoiden muodostumisen kautta. Lisäksi lukuisien yritysten ja niiden työntekijöiden keskeisessä vuorovaikutuksessa syntyy todennäköisemmin uusia innovaatioita.

Kaupunkien kasvun taustalla on myös se, että monet kuluttajat haluavat asua urbaaneissa ympäristöissä. Tärkeimmät vetovoimatekijät ovat ennen muuta laajemmat työmarkkinat sekä kulutusmahdollisuudet: tarjolla olevat työpaikat, tehokkaammat liikenneyhteydet, monipuoliset palvelut ja harrastusmahdollisuudet tekevät kaupungeista haluttuja asuinpaikkoja.

Näiden toisiaan vahvistavien mekanismien ja valintojen vuoksi meneillään on parhaillaan jopa poikkeuksellisen voimakas kaupungistumiskehitys. Väestö keskittyy parhaillaan hyvin voimakkaasti pääkaupunkiseudulle sekä eräisiin muihin kasvukeskuksiin. Tämä taloudellisesti täysin ilmeinen tosiseikka näyttäisi olevan poliittinen tabu.

Kehityksen haasteisiin vastaamisen sijasta erityisesti haja-asutusalueiden rakentamismahdollisuuksia on haluttu helpottaa samalla, kun erityisesti digitaalisen teknologian on toivottu kääntävän kehityksen toiseen suuntaan. Passiivisuutta perustellaan sillä, ettei valtion pidä valita voittajia vaan niiden pitää nousta markkinoilta.

Perustelun ironia on siinä, että koko maankäytön ohjaus ja muu rakentamisen sääntely on perustunut nimenomaan teesille vahvan valtiollisen ohjauksen tarpeesta tilanteessa, jossa markkinoiden väitetään jatkuvasti epäonnistuvan. Teesin ylitulkitsemisen takia alan sääntely on muuttunut markkinaongelmien korjaamisen sijasta yleiseksi maailmanparantamiseksi.

Kritiikissä esille nousee ainakin kaksi keskeistä teemaa. Ensinnäkin, markkinat toimivat myös rakentamisessa paljon väitettyä tehokkaammin – jos niiden vain annettaisiin toimia. Toiseksi, tietty taloudellinen realismi markkinavoimien mahdin on suhteen tarpeen: julkinen ohjaus ei juuri voi kääntää markkinoiden perussuuntaa, joka pohjautuu aitoon asiakaskysyntään.

Siksi rakentamisen sääntelyssä on tarpeen siirtyä tarjonnan tosiasiallisesta rajoittamisesta sen edistämiseen. Vain siten rakenteellinen tarjontavaje voidaan kuroa umpeen. Riittävän kokonaistarjonnan edellytyksistä huolehtiminen on samalla tärkein edellytys alalle tulolle tai sen uhalle sekä sitä kautta nykyistä suuremmalle hintojen nousua hillitsevälle kilpailupaineelle.

Näin suurta muutosta sääntelyn taustalla olevassa ajattelutavassa voitaisiin hyvällä syyllä kutsua peräti paradigmaattiseksi muutokseksi. Varsin paljon pitää kuitenkin tapahtua ennen kuin se voi käytännössä toteutua. Hallitus pitää puolivälitarkastelunsa huhtikuussa, mutta kiirettä pitää muutenkin, eikä historia anna aihetta ainakaan kovin suuriin odotuksiin asiassa.

Tässä blogi-kirjoituksessa tarkasteltua aihepiiriä käsitellään yksityiskohtaisemmin Kilpailu- ja kuluttajaviraston selvityksessä Tarjonnan tiellä – rakentamisen sääntely ja paradigmaattisen muutoksen tarve. Selvitys julkaistaan 15.3.2017. Julkaistavassa selvityksessä on esitetty joukko selkeästi yksilöityjä alan sääntelyn kehittämiskohteita.

Kommentoi

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s